超級購房實戰(zhàn)手冊4—房型甄選篇
終于來到了大家平時買房時談?wù)撟疃嗟牟糠郑啃推?/span>
作為這次咱們地標最強的整個“超級購房實戰(zhàn)手冊“的完結(jié)篇，很多群友應(yīng)該都很期待有什么看房神功之類的，讓自己一下子就能真的成為看房專家。房子好不好，一眼就能看出來。真的看過1000套房子的小編我，覺得其實并不太難。不過“房型”作為好房子的權(quán)重，其實并沒有大家想的那么高呢。老司機如我，其實對好房子的評價是這么排序的：
挑對城市－這是必須及格的。所以可以不計分，否則怎么都不是好房子；
挑對區(qū)位／商圈，好房子占比40%；
挑對小區(qū)，好房子占比25%；
挑對房型，最多只占15%；
還有20%呢？
剩下的20%，就是買對價格。不過這點對咱們兔博士app的用戶伙伴們是穩(wěn)拿的20分，兔博士app查房價，就是一查一個準呢。
買房的讀者完全可以用這個標準給自己看的房子打分哈。要不怎么說咱們是宇宙無敵超級好用的購房實戰(zhàn)手冊呢。
雖然只有筆者心目中的15%，但是由于很多封神的大咖們經(jīng)常拿出來說道，小編還是要認認真真的跟大家也說說“到底什么戶型是好戶型”，聽完，一定讓大家有get到關(guān)鍵點呢。
好房型第一條：陽光一定要足夠多。
這條絕對能夠讓再有代溝的老人家心滿意足。別看聽上去貌似很傳統(tǒng)，其實里面的道理還真不少呢。
1）陽光多，家里地板衣服不容易長霉。
其實基本上黃河以南的城市，家里或多或少都會遇到衣服／家具發(fā)霉的問題。如果是南方的深圳／廣州，甚至其實挺當中的上海／杭州，黃梅天絕對在家里能擰出水，那發(fā)不發(fā)霉就完全看房型能夠有多少陽光采納量了。
2）陽光多，家里的耗能會節(jié)省好多。
根據(jù)筆者做爸爸后的生活經(jīng)驗，家里費用最貴的就是采暖費，無論是空調(diào)還是地暖。陽光充足，絕對可以省掉很多能耗呢，省錢又環(huán)保，絕對要選啊。
3）算然沒有實際的大數(shù)據(jù)，陽光采納量多的房型，家人生病的機會也少很多。
可能是太陽能量巨大吧，陽光好真的不容易被病毒侵入呢。有孩子的家庭，陽光好，小朋友長得高可不是迷信哦。維生素D轉(zhuǎn)化為鈣質(zhì)就是需要陽光做觸媒啊。
(獨家技巧：看一個房子的陽光量，兩個時間最佳，早上7點看看日出的太陽能不能照的到；晚上6點，看看日落的時候，還能不能照的到太陽。如果這兩個時間都能夠有太陽，那這房型的陽光采納量一定是夠的)
4）連衛(wèi)生間和廚房也最好能夠直接采光。
作為房間里最陰濕的兩個空間，廚房和衛(wèi)生間其實是最需要直接采光的。目前國內(nèi)的法規(guī)基本規(guī)定了廚房和衛(wèi)生間要有對外的開窗，但是很多房型都是采用采光井的設(shè)計，本身并沒有直接對外取光，這就使得這兩個空間容易有異味和潮濕不衛(wèi)生。從老祖宗的風水來說，也是非常不好的。所以，盡可能選擇衛(wèi)生間和廚房也全明全采光的戶型。
5）進深大于面寬的戶型堅決不要。
“進深”就是這套房子的深度，在國內(nèi)基本上就是南北長度，或者偏南北的長度；而“面寬”就是面對采光的長度，或者是東西的跨度?？戳饲懊骊P(guān)于采光越多越好的說法，大家一定理解：面寬越大，采光越好。所以如果一套房子的進深超過面寬，那采光一定不會好(會有暗間)。所以，遇到這樣的戶型，還是直接放棄吧。有些東西端頭的戶型，當中會開朝西朝東的側(cè)窗，雖然改善了采光，但是其實并沒有改變整個房子的空間格局，也不大會是好戶型。
好房型第二條：廚房能夠開放就不要封閉。
這點絕對是小編認為好房型中最重要的2條中的一條。宅男們可能不留意，因為廚房不是給媽媽用的，就是給老婆大人留的，自己一點都不關(guān)心。其實廚房—絕對是將來入住后美好生活的關(guān)鍵空間所在呢。
開放廚房=更多夫妻交流。
開放廚房=太太做菜會走心。
開放廚房=小朋友特別開朗。
哈哈，這三點前后還有些因果，一定足夠引起宅男們的注意了吧。再說一點科普吧：真正豪宅的標準之一就是要有開放式廚房，另外配備的中式廚房，其實是給傭人或?qū)I(yè)廚師用的。
好房型的第三條：陽臺越大越好，越?jīng)]遮擋越好。
1）陽臺對景很重要。
這點可能也是大家看房時候的必有動作，到陽臺上看下周邊樓宇的情況。不一定很高，但是陽臺有個很好的景觀一定讓這套房子變得搶手很多。這點其實咱們在第三篇［小區(qū)優(yōu)選篇］里有重點介紹過。如果客廳燈等主要朝向是朝南朝陽光，又正對小區(qū)內(nèi)的主要綠化景觀，那絕對算得上是好房型啊。
2）陽臺最好要深一點。
筆者經(jīng)常發(fā)現(xiàn)大家在看房的時候，看陽臺就是在看陽臺外有沒有好的景色，而忽略了陽臺本身的大小。由于國內(nèi)多是大樓房子，所以面寬等條件其實基本是一致的，因此陽臺的大小只跟深度有關(guān)。1.2米以上的陽臺就能算大了，如果能夠到1.8米(男生2步半，女生3步，后文會跟大家詳解用步子量房型尺寸)，絕對就有個可以陽光早餐的露臺啦。再加上國內(nèi)的法規(guī)，本身陽臺也只算一半的面積，所以實際上陽臺越大，從總價的角度就越劃算。
好房型的第四條：2寬1高3個關(guān)鍵尺寸。
筆者可是專業(yè)建筑師出身，深知各個空間尺寸其實是進到房子之后感受舒不舒服的關(guān)鍵所在，所以趕緊把幾個最關(guān)鍵的空間尺寸報給大家呢。
(獨家技巧：不一定要帶皮尺來量，一是顯得很斤斤計較，而且因為墻有擺放家俱等不一定能夠量的到，筆者推薦大家用走步子的方式，男生一步大約70-80cm，女生一步55-70cm，所以完全可以用走步子的到房型的基本尺寸的)
1）客廳面寬，最小4.2米(男生5步/女生6步)。
再小就一定是2000年以前的老房子了，而且基本上4.2米對應(yīng)的就是60寸電視機，再小電視機都買不大。
(科普一下：建筑圖紙上的面寬和進深都指的是軸線尺寸，實際現(xiàn)場量的時候只能量凈尺寸。所以基本上室內(nèi)量的尺寸加30cm就是圖面尺寸，或者圖紙尺寸減掉30cm就是空間實際凈尺寸）
2）主臥面寬，最小3.6米(男生4步/女生5步)。
一樣的道理，都跟主要空間家具尺寸有關(guān)：2.2米長的大床，加上60cm的床柜，剩下還要留最小60CM的走道，怎么說都要這個尺寸。
3）凈高最低不能低于2.65米。
開發(fā)商一般會說層高，其實是一樣的。再低一定會覺得很壓抑。要特別注意層高跟空間大小成正比，比如6米面寬的大客廳，基本上層高要到3.2米才匹配，否則廳越大，就越感到頭頂壓抑。另外如果層高小于2.65米，裝修的時候中央空調(diào)的出風口就很難處理了。
還有筆者特別留意的第五條：承重墻越少的戶型越有再創(chuàng)造可能。
其實開發(fā)商做的戶型基本是各種條件各種法規(guī)妥協(xié)勉強后的戶型設(shè)計。懂一點建筑的，或者對空間有點想法的當然想要把自己的房子弄的與眾不同一點。什么用石材大理石等裝修材料和花花綠綠的墻壁顏色來弄自己家的，多半都會后悔而且只能算得上是裝飾，根本算不上是空間設(shè)計呢。
一個家庭從2人世界，到3口之家，到有老人來幫忙，再到小朋友有獨立的房間，再到后來小朋友成長為高中大學生離開家。。。這些人生的階段對空間的不同需求其實都可以在房型裝修上來調(diào)整的。尤其是現(xiàn)在的限購和高房價情況下，通過頻頻換房子來滿足生活在某個階段對空間的要求，其實是很奢侈和基本不可能的。
所以在建筑結(jié)構(gòu)上具備空間可塑型，其實才是更大意義上的好戶型。
這也就是為什么框架結(jié)構(gòu)的戶型，比如著名的潘石屹潘總的成名作北京SOHO，樣板房的時候最能作出不一樣的風格來吸引大家的眼球了。因為框架結(jié)構(gòu)本身，墻僅僅是分隔用的，本身不承重，可以隨便的敲掉／移位和按照設(shè)計的要求調(diào)整。
又到了廣告時間，咱們宇宙無敵超級好用的兔博士app，幾乎收集了國內(nèi)最完整的小區(qū)房型圖庫，所以每個在兔博士上掛牌銷售的房源，都有完整的房型圖可以查看，這樣在去實際看房之前，也能從空間的角度對房型的好壞做個基本判斷了。
好了，本篇又碼3000字。這篇踏踏實實的給大家說了從戶型角度，什么是好戶型，2寬1高3個關(guān)鍵尺寸。
連同前面已經(jīng)發(fā)出的：城市判斷篇，區(qū)位商圈選擇篇，小區(qū)優(yōu)選篇；房型甄選篇，總共4篇， 12000字。相信對致力于買房的大家一定很有用。
也歡迎大家留言，聊聊自己怎么挑選房子的，咱們也會分享出來，讓群友們一起更好的挑到好小區(qū)好房子呢。
所以，趕緊關(guān)注咱們公號吧，別錯過了這價值連城的超級購房實戰(zhàn)手冊呢。
筆者介紹：
兔博士app創(chuàng)始人 劉煜
1998年同濟大學 建筑城規(guī)學院畢業(yè)
房地產(chǎn)開發(fā)咨詢 從業(yè)18年
為萬科／中海／綠城／星河灣等知名開發(fā)商服務(wù)多個知名樓盤
2016年 創(chuàng)辦國內(nèi)第一個用數(shù)據(jù)說話的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)好產(chǎn)品兔博士app。
